Étape 1 : La préparation financière
Avant même de regarder les annonces, il faut savoir ce que vous pouvez vous offrir.
Pour cela il ne faut donc pas brûler les étapes et connaître certains éléments :
Votre capacité d'emprunt : La capacité d'emprunt représente la somme d'argent maximale qu’il vous est possible d’emprunter auprès d'une banque pour acheter un logement, en fonction de vos revenus et de vos charges (les mensualités ne doivent pas dépasser un tiers des revenus nets).
Votre apport personnel : L’apport personnel est votre épargne qui va servir à couvrir les frais annexes, autrement dit les frais de notaire et de garantie. Ces frais, la banque ne les payent pas. Ils représentent environ 10% du prix du bien.
Les aides aux primo-accédants : Ces aides vous concernent si vous effectuez l’achat de votre tout premier bien. L'État et certains organismes ont créé des prêts spéciaux pour rendre l'achat plus facile et moins cher comme le Prêt à taux zéro (PTZ) et le Prêt Accession Action Logement :
• Le PTZ est un prêt gratuit. Il permet de faire financer les intérêts par l’État à votre place, autrement dit de n’avoir à rembourser que la somme de votre emprunt, pas plus. En revanche il ne peut pas financer la totalité de la maison (environ 40% ou 50%) de plus il y a des conditions de revenus (il ne faut pas trop gagner), et cela dépend du l’emplacement du logement.
• Le Prêt Accession Action Logement est destiné aux salariés d’entreprises privées. Il propose un taux d'intérêt assez bas (souvent beaucoup plus bas que celui des banques classiques). Cela permet donc d'alléger considérablement le coût total du crédit. Il est généralement plafonné à un certain montant (par exemple 40 000 €) pour aider à financer une partie de l'achat.
Étape 2 : La recherche du bien
Définir vos critères : Faire la liste des "indispensables" (prix, localisation, nombre de chambres...) et des "bonus" (balcon, parking).
Pour gagner du temps, il est possible de classer vos critères en trois catégories distinctes.
• Les Indispensables (Non négociables) :
• Le budget max : Il doit inclure le prix d'achat, mais aussi les frais de notaire et les charges de copropriété.
• La localisation : Proximité des transports, des écoles ou du travail. On peut changer l'intérieur d'un appartement, pas son emplacement.
• La surface / configuration : Nombre de chambres minimum (pour les enfants, le travail, etc).
• Les Importants (Négociables avec contrepartie) :
• Présence d'un ascenseur (surtout si étage élevé), d'un extérieur (balcon/terrasse) ou d'un parking privatif.
• Les Bonus :
• Une cuisine déjà équipée, une vue dégagée, ou un charme de l'ancien (moulures, parquet).
Les visites : Je vous conseille d’effectuer plusieurs visites (au moins deux) à des heures différentes afin de s’assurer de détails tel que la luminosité et le bruit de l’environnement.
Les diagnostiques techniques : Le dossier de diagnostics techniques et DPE sont obligatoirement fourni par le vendeur. Ils déterminent si le logement est économe ou non et s’il vous faudra inclure des travaux importants dans votre budget.
Étape 3 : L’engagement
L’offre d’achat : L'offre d'achat permet de formaliser l’intention d’acheter, c’est le premier acte juridique qui vous engage en tant qu’acheteur. Vous devez donc la rédiger avec précision pour éviter les malentendus. Vous pouvez proposer le prix affiché, dans ce cas le vendeur est pratiquement obligé d’accepter l’offre, ou alors, vous pouvez négocier un prix inférieur avec des raisons valables, le vendeur a donc le choix d’accepter l’offre, de la refuser ou de faire une contre-proposition.
Le compromis de vente : Le compromis est l’avant-contrat signé devant le notaire ou en agence, on dit qu’il «vaut vente» car, en effet, les deux parties s’engagent à conclure l’affaire. La signature devant notaire vous offre une sécurité juridique maximale. Le compromis fixe toutes les conditions de la vente : prix, date de signature de l'acte authentique, diagnostics techniques, et le versement d'un dépôt de garantie.
La condition suspensive d'obtention de prêt : C'est la clause de protection cruciale pour l'acheteur qui emprunte. La vente est conclue sous le droit de réserve que vous obteniez son financement. Si la banque refuse le prêt, le compromis est alors annulé rétroactivement : vous récupérez donc l'intégralité de votre dépôt de garantie, sans aucune pénalité ni indemnité d'immobilisation pour le vendeur. Les compromis prévoient généralement 45 à 60 jours pour laisser le temps aux banques de traiter votre dossier et d'éditer les offres de prêt.
Étape 4 : L'acte authentique
Pour finir, a lieu la signature définitive chez le notaire, environ 3 mois après le compromis,puis le déblocage des fonds par la banque et le paiement des frais de notaire.
